編者按：當下(xià)，旅遊産業正在經曆深刻變革，産品供給由稀缺轉爲過剩，資源爲王讓位于産品能力爲王，遊客需求從單一化(huà)轉向個(gè)性化(huà)、多(duō)樣化(huà)和(hé)細分(fēn)化(huà)。旅遊産業發展正呈現出越來(lái)越複雜(zá)化(huà)、精細化(huà)的(de)趨勢，爲了(le)滿足旅遊市場(chǎng)需求、順應時(shí)代發展趨勢，越來(lái)越多(duō)的(de)從業者投入更多(duō)精力，對(duì)旅遊産業進行深入、細緻的(de)鑽研。

       “旅遊目的(de)地+醫療康養”是文旅産業目前最受關注的(de)領域之一，也(yě)是旅遊業攀爬産業價值鏈高(gāo)端、擴展新的(de)發展空間的(de)潛在突破口。當前，“旅遊目的(de)地+醫療康養”的(de)跨界融合呈現什(shén)麽樣的(de)态勢？存在哪些特征和(hé)産業發展需要把握的(de)關鍵要素？對(duì)此，全球頂尖的(de)全方位綜合服務機構AECOM推出了(le)《2019中國健康地産研究報告》。本文分(fēn)享了(le)AECOM針對(duì)健康地産領域總結的(de)最新研究成果，對(duì)健康地産項目中的(de)關鍵議(yì)題及行業發展趨勢進行了(le)探討(tǎo)。以下(xià)爲正文部分(fēn)：

       得(de)益于中國經濟的(de)快(kuài)速發展，人(rén)們對(duì)健康的(de)需求日益增長(cháng)。同時(shí)，人(rén)口老齡化(huà)的(de)加速到來(lái)以及生育政策的(de)放開，健康産業即将迎來(lái)巨大(dà)的(de)增量市場(chǎng)空間，并有望進入蓬勃發展階段，成爲未來(lái)經濟的(de)重要增長(cháng)點。

       在這(zhè)一背景下(xià)，政府近幾年不斷加強對(duì)健康産業的(de)政策扶持力度，包括将“健康中國2030”建設上升爲國家戰略，并制定《“十三五”健康老齡事業發展和(hé)養老體系建設規劃》。其中明(míng)确了(le)加強醫療服務體系建設，提升服務質量，以及強化(huà)康複護理(lǐ)，積極推進醫養結合的(de)發展目标。

           也(yě)正因此，中國健康産業正迎來(lái)前所未有的(de)發展契機。根據國家統計局數據顯示，2017年我國衛生消費總額5.2萬億元，過去三年複合增長(cháng)率遠(yuǎn)高(gāo)于GDP增速，達13.5%。

       綜合這(zhè)些趨勢，AECOM健康地産研究小組認爲在城(chéng)市化(huà)進程放緩、去地産化(huà)的(de)時(shí)代背景下(xià)，從健康地産的(de)角度切入地産開發會爲開發商賦予新的(de)增長(cháng)動力。憑借近期受邀爲政府及企業服務所積累的(de)經驗，以及對(duì)這(zhè)一領域進行的(de)長(cháng)期研究實踐，AECOM健康地産研究小組針對(duì)國内健康地産領域的(de)現狀進行了(le)深度解讀，并對(duì)未來(lái)産業的(de)可(kě)持續發展提出了(le)獨特的(de)見解。

       地産企業積極轉型布局大(dà)健康

       AECOM認爲，健康産業可(kě)劃分(fēn)爲三個(gè)層級。其中，最内圈的(de)核心層次爲醫藥研發及生産，醫藥科學相關研發及生産處于産業鏈頂端；第二級層次則是（跨）醫療服務，通(tōng)過完善的(de)服務，把處于高(gāo)層次的(de)大(dà)健康産業研發成果轉換爲面向大(dà)衆的(de)消費品；本文討(tǎo)論的(de)健康地産，則位列第三層級，即通(tōng)過将健康概念與其他(tā)産業相融合的(de)産物(wù)，例如“健康+居住”和(hé)“健康+旅遊”等，把健康融入生活，倡導健康的(de)生活方式。

       而在健康地産的(de)領域内，雖然各個(gè)層級參與方的(de)資源正逐漸共享，令得(de)涉及健康地産的(de)參與方将更多(duō)元化(huà)，但由于優質的(de)核心醫療環節仍是市場(chǎng)稀缺資源，大(dà)型地産開發商更傾向通(tōng)過養老服務和(hé)泛醫療服務試水(shuǐ)健康地産領域。

       這(zhè)一趨勢也(yě)反映在健康地産項目集中分(fēn)布在一線城(chéng)市和(hé)旅遊城(chéng)市的(de)現狀上。由于優質醫療資源在東部沿海城(chéng)市集中度較高(gāo)，且充足的(de)醫療品牌儲備有利于地産開發商準确篩選并導入健康服務資源，因而在經濟發達的(de)京津冀、長(cháng)三角及珠三角地區(qū)的(de)醫療項目比重和(hé)數量更多(duō)。而位于昆明(míng)和(hé)三亞等旅遊城(chéng)市的(de)養老和(hé)康養度假項目比重和(hé)數量則更具優勢。此外，這(zhè)些城(chéng)市在老年人(rén)口基數、地區(qū)人(rén)均可(kě)支配收入以及地區(qū)醫療水(shuǐ)平這(zhè)三方面均水(shuǐ)平較高(gāo)。

       海外健康地産通(tōng)常以健康城(chéng)、醫學城(chéng)、大(dà)型養老綜合社區(qū)等爲空間載體，推動健康産業集群發展，形成健康服務産業和(hé)臨床醫學産業高(gāo)地。

       在國内，多(duō)個(gè)重點地産企業也(yě)采取了(le)不同的(de)戰略布局，包括發揮傳統地産業務資源協同性較高(gāo)的(de)優勢，僅參與開發環節；或是深度參與養老和(hé)康養項目操作難度相對(duì)較低，自然資源和(hé)區(qū)位條件要求較高(gāo)的(de)項目；以及以參股或控股等品牌層面合作爲主，針對(duì)如醫美(měi)等具有市場(chǎng)前景的(de)健康産業環節重點布局等。AECOM針對(duì)重點地産企業的(de)健康産業布局進行了(le)系統研究，請聯系AECOM或獲取完整版報告浏覽具體内容。

       展望健康地産轉型新方向

       在重點企業的(de)不斷探索過程中，AECOM健康地産研究小組預見，健康地産的(de)開發與運營模式正産生以下(xià)變革：

       首先，健康地産領域的(de)合作渠道将更多(duō)樣，地産商與醫療健康資源的(de)合作渠道從單一的(de)招商引進發展成爲雙向合作共建、收購(gòu)、參股、并購(gòu)等，充分(fēn)整合各方資源。

       第二，健康地産領域的(de)細分(fēn)市場(chǎng)更專業。市場(chǎng)持續細分(fēn)将成爲未來(lái)健康地産開發的(de)重要基礎之一，對(duì)于細分(fēn)專業市場(chǎng)中優質品牌資源的(de)競争更加激烈，要求開發商未來(lái)在拓展寬度的(de)基礎上還(hái)需更加關注細分(fēn)醫療健康資源的(de)篩選以及垂直市場(chǎng)需求的(de)挖掘。

       最後，健康地産領域的(de)運營模式更複合，未來(lái)健康地産項目将更加關注服務環節的(de)輕資産運營，快(kuài)速實現品牌和(hé)運營模式的(de)輸出，拓寬盈利渠道，以緩解單純的(de)重資産模式給建設方造成的(de)财務壓力。

       運營模式的(de)變革和(hé)一線城(chéng)市的(de)成熟布局，将使得(de)行業朝著(zhe)更專業化(huà)、精細化(huà)的(de)方向發展，同時(shí)基于已有項目孵化(huà)的(de)品牌與管理(lǐ)模式将開始向三四線城(chéng)市下(xià)沉，逐步形成規模化(huà)、連鎖化(huà)布局。

       這(zhè)也(yě)令差異化(huà)、個(gè)性化(huà)和(hé)品牌化(huà)成爲未來(lái)健康地産開發運營的(de)重要把控環節，即成功的(de)健康地産項目離不開三個(gè)要素：

       首先是，清晰而精準的(de)市場(chǎng)定位必不可(kě)少，它決定了(le)産品未來(lái)長(cháng)期的(de)發展方向，并對(duì)設計、建設、運營、投資等多(duō)個(gè)環節起到指導性的(de)作用(yòng)。AECOM健康地産研究小組認爲，“伴随健康産業的(de)深入發展和(hé)市場(chǎng)的(de)逐步細分(fēn)，健康地産項目中客群、産業環節等的(de)精細化(huà)解構和(hé)精準化(huà)定位，以及對(duì)應的(de)專業化(huà)産品和(hé)細緻化(huà)服務是構建競争護城(chéng)河(hé)取得(de)市場(chǎng)成功的(de)突破關鍵。”

       其次，健康産業項目對(duì)健康産業資源依賴度極重，産業内核是區(qū)分(fēn)不同項目的(de)根本要素，因此，導入符合定位的(de)産業元素必不可(kě)少。因而，在項目規劃和(hé)策劃階段，應通(tōng)過産業遴選，定位适宜項目發展的(de)健康産業環節，明(míng)确項目啓動核心和(hé)導入路徑，優先導入關聯性較強、專業性較高(gāo)的(de)健康産業環節，并在項目内部形成産業閉環。

       最後，高(gāo)質量的(de)運營是維持項目生命力的(de)必然保證，而成功的(de)項目通(tōng)常在前期的(de)設計環節已對(duì)後期運營有著(zhe)細緻考量。AECOM健康地産研究小組建議(yì)，在項目後期運營階段，可(kě)以強化(huà)培育專業運營能力，逐步實現品牌輸出和(hé)複制。

       這(zhè)三個(gè)元素的(de)有機結合可(kě)以AECOM目前正在進行的(de)、爲某大(dà)型地産集團提供的(de)健康地産戰略層面咨詢項目爲例，AECOM經濟團隊在對(duì)健康産業鏈進行細分(fēn)的(de)基礎上，結合業主自身資源配置情況和(hé)國内外先進案例建設運營實踐，構建了(le)一套具有針對(duì)性的(de)健康地産開發條件評價體系，結合定性及定量的(de)分(fēn)析方法科學辨識适配的(de)健康地産項目類型。同時(shí)，豐富的(de)經驗使我們得(de)以将實操層面的(de)具體問題提前融入頂層設計當中。

       在AECOM看來(lái)，健康地産領域承載著(zhe)爲社會分(fēn)擔養老壓力的(de)衆多(duō)期望與責任，持續爲社會養老的(de)資源稀缺提供多(duō)元的(de)補足。通(tōng)過産業爲本，市場(chǎng)爲導, 以地産空間爲有形載體，以帶動區(qū)域健康産業發展、不斷提升居住者的(de)健康品質爲無形價值，叠代創新健康産品和(hé)服務，将是未來(lái)健康地産可(kě)持續發展的(de)核心動力。